CCMI : points clés des garanties et des recours

Dans quelles situations le CCMI s’applique-t-il ?

Le CCMI avec fourniture de plan s’applique notamment lorsqu’une personne fait construire une maison individuelle ou un immeuble ne comportant pas plus de deux logements destinés au même maître d’ouvrage, sur un terrain qui lui appartient, et que le constructeur fournit ou fait fournir le plan tout en se chargeant de la construction.

Un régime voisin existe lorsque le constructeur ne fournit pas le plan mais réalise au moins les travaux de mise hors d’eau et hors d’air.

La qualification ne dépend pas uniquement du titre donné au contrat. Une entreprise ne peut pas écarter les règles protectrices du CCMI en fractionnant artificiellement ses prestations ou en utilisant une autre dénomination si elle assume en réalité les fonctions prévues par la loi.

À l’inverse, un contrat de maîtrise d’œuvre avec marchés séparés ne constitue pas automatiquement un CCMI. Dans ce cas, le maître d’ouvrage contracte directement avec plusieurs entreprises et ne bénéficie pas nécessairement de la garantie de livraison à prix et délai convenus.

La distinction doit être faite à partir des missions, des contrats et du rôle réel de chaque intervenant.

Point à contrôler	Ce qui doit être clarifié	Risque en cas d’imprécision	Réflexe utile
Terrain et droit de construire	Propriété, promesse, contraintes, permis et servitudes	Projet impossible ou surcoûts tardifs	Vérifier les titres, l’urbanisme et les conditions suspensives
Plans et notice descriptive	Dimensions, matériaux, équipements, performances, travaux compris	Écart entre la maison attendue et la prestation contractuelle	Faire préciser les références et éviter les formules trop générales
Travaux réservés	Travaux laissés au client et coût estimé par le constructeur	Budget sous-évalué ou responsabilité mal répartie	Chiffrer et décrire précisément chaque prestation
Prix convenu	Prix global, modalités de révision et dépenses exclues	Suppléments non anticipés	Identifier les conditions exactes de révision et les avenants
Délai	Point de départ, durée, causes de prorogation, pénalités	Retard difficile à établir	Conserver la preuve de la levée des conditions et de l’ouverture du chantier
Garantie de livraison	Identité du garant, attestation nominative et opération couverte	Absence de protection en cas de défaillance	Vérifier l’attestation avant l’ouverture du chantier
Garantie de remboursement	Conditions et attestation lorsque des sommes sont versées avant chantier	Difficulté à récupérer les fonds si le projet n’aboutit pas	Contrôler le mécanisme prévu au contrat
Assurances	Décennale du constructeur et dommages-ouvrage du maître d’ouvrage	Instruction complexe après sinistre	Demander et archiver les attestations valables pour le chantier
Étude de sol et adaptation	Données géotechniques, terrassements, fondations, gestion des eaux	Tassements, fissures ou travaux supplémentaires	Vérifier que les prescriptions sont intégrées aux plans et au prix

Le prix convenu et les travaux réservés

Le prix du CCMI est présenté comme forfaitaire et définitif, sous réserve de la révision prévue dans les limites légales et contractuelles. Cette règle vise à empêcher que le maître d’ouvrage découvre en cours de chantier des suppléments indispensables à l’achèvement de la maison.

Les travaux que le maître d’ouvrage se réserve doivent être décrits et chiffrés. Leur coût estimé joue un rôle essentiel. Il permet de comprendre le budget global et d’éviter que des prestations nécessaires soient sorties artificiellement du prix convenu.

Il faut distinguer un véritable choix du client d’une prestation indispensable que le constructeur aurait dû intégrer.

Un avenant n’est pas automatiquement irrégulier. Il peut correspondre à une modification demandée par le maître d’ouvrage. En revanche, un supplément destiné à corriger une omission du constructeur, à rendre la maison conforme au contrat ou à exécuter une prestation déjà comprise doit être examiné avec prudence.

Conditions suspensives et versements avant le chantier

Le CCMI prévoit des conditions suspensives, notamment liées à l’acquisition du terrain, au permis de construire, au financement, à l’assurance dommages-ouvrage et à la garantie de livraison. Tant qu’elles ne sont pas réalisées, le projet ne doit pas être traité comme définitivement engagé.

Lorsqu’un dépôt de garantie ou des sommes sont versés avant l’ouverture du chantier, leur montant et leur sécurisation sont encadrés. La garantie de remboursement, lorsqu’elle est prévue, protège certains versements si le contrat ne peut pas être exécuté dans les situations couvertes.

La garantie de remboursement ne doit pas être confondue avec la garantie de livraison. La première concerne principalement les fonds versés avant le chantier. La seconde protège l’achèvement de l’ouvrage une fois le chantier ouvert.

L’échelonnement des appels de fonds

Les paiements sont liés à des stades d’avancement définis par les textes. Le constructeur ne peut pas exiger librement la somme qu’il souhaite à la date qu’il choisit. Chaque appel doit correspondre à un stade réellement atteint.

Stade usuel du CCMI avec fourniture de plan	Pourcentage maximal cumulé	Contrôle technique utile avant paiement	Anomalies à surveiller
Ouverture du chantier	15 %	Ouverture réelle, implantation et démarrage conforme	Simple présence d’engins ou formalité sans travaux effectifs
Achèvement des fondations	25 %	Fondations exécutées, cohérentes avec plans et étude de sol	Fouilles ou béton partiels, fondations encore incomplètes
Achèvement des murs	40 %	Élévation achevée selon le périmètre contractuel	Murs incomplets, chaînages ou ouvrages porteurs manquants
Mise hors d’eau	60 %	Couverture et étanchéité extérieure permettant la protection contre la pluie	Toiture partielle ou points singuliers non traités
Achèvement des cloisons et mise hors d’air	75 %	Menuiseries extérieures posées, cloisons correspondant au stade	Baies non fermées ou distribution intérieure inachevée
Achèvement des équipements, plomberie, menuiserie et chauffage	95 %	Équipements installés et maison techniquement proche de l’achèvement	Installations non terminées ou non fonctionnelles
Réception	Solde de 5 %	Réception, réserves, conformité et modalités de consignation	Pression pour payer avant la visite ou malgré des réserves

Ces pourcentages sont des plafonds cumulés. Un appel de fonds prématuré doit être contesté rapidement et factuellement. Des photographies, une visite contradictoire et, si nécessaire, un constat technique permettent d’établir que le stade n’est pas atteint.

La banque qui finance le projet peut effectuer des contrôles formels, mais elle ne remplace pas le maître d’ouvrage dans la vérification technique de l’avancement. Il faut donc transmettre sans délai toute contestation documentée au constructeur et à l’établissement prêteur.

La garantie de livraison à prix et délai convenus

La garantie de livraison est l’une des protections centrales du CCMI. Elle couvre le maître d’ouvrage à compter de la date d’ouverture du chantier contre les risques d’inexécution ou de mauvaise exécution des travaux prévus au contrat, au prix et dans le délai convenus.

Elle peut prendre en charge les dépassements du prix convenu nécessaires à l’achèvement, sous réserve de la franchise légalement admise.

Elle couvre les conséquences de paiements anticipés ou de suppléments de prix imputables au constructeur.

Elle prend en charge les pénalités forfaitaires prévues au contrat lorsque le retard de livraison dépasse le seuil légal.

En cas de défaillance, le garant peut mettre en demeure le constructeur, désigner une entreprise pour achever les travaux ou organiser leur exécution.

Elle se poursuit jusqu’à la réception et, selon la situation, jusqu’à l’expiration du délai de huit jours ou jusqu’à la levée des réserves.

La garantie de livraison n’est pas une assurance décennale. Avant réception, elle vise l’achèvement et la bonne exécution du chantier. Après réception, les dommages relevant de la solidité ou de l’impropriété à destination sont traités par les garanties de construction et, le cas échéant, l’assurance dommages-ouvrage.

Quand et comment saisir le garant de livraison

Le garant doit être alerté lorsque le constructeur est défaillant. Abandon du chantier, retard important, inexécution persistante, mauvaise exécution empêchant l’achèvement conforme, appels de fonds anormaux ou procédure collective.

Il ne faut pas attendre que la société disparaisse ou que le délai contractuel soit largement dépassé.

La saisine du garant doit être structurée autour des inexécutions, des dates et des pièces contractuelles utiles.

Contrat et annexes, attestation de garantie, date d’ouverture du chantier, appels de fonds, paiements, planning, courriers, mises en demeure, photographies et état précis des travaux restant à exécuter ou à reprendre.

Le garant n’intervient pas comme un service après-vente pour toute imperfection ponctuelle. Il apprécie la défaillance et le champ de sa garantie. Un dossier technique clair permet de distinguer les finitions ordinaires d’une mauvaise exécution qui compromet l’achèvement contractuel.

Retard de chantier et pénalités

Le contrat doit indiquer le délai d’exécution et les pénalités applicables en cas de retard. Pour calculer le retard, il faut déterminer le point de départ contractuel, les éventuelles prorogations valables et la date à laquelle la maison devait être livrée.

Le constructeur peut invoquer des intempéries, un cas de force majeure, des travaux supplémentaires demandés ou des retards imputables au maître d’ouvrage. Ces motifs ne doivent pas être acceptés sans justification. Une simple mention générale dans un courrier ne suffit pas nécessairement à établir une prorogation valable.

Lorsque le retard devient manifeste, le maître d’ouvrage doit demander un calendrier actualisé, mettre le constructeur en demeure et informer le garant. Les frais de logement, de stockage ou de financement doivent être conservés, même si leur indemnisation suit un fondement distinct des pénalités forfaitaires.

Malfaçons pendant le chantier, faut-il arrêter les paiements ?

Une malfaçon visible pendant les travaux doit être signalée immédiatement, avec photos, plans et demande de correction. Toutefois, le maître d’ouvrage ne peut pas toujours suspendre unilatéralement tout paiement sans risque.

Il faut distinguer un stade d’avancement non atteint, qui rend l’appel prématuré, d’un stade atteint mais comportant une anomalie localisée.

La stratégie doit rester proportionnée à la gravité du manquement et à l’urgence de l’achèvement. Contestation écrite de l’appel, visite contradictoire, expertise, mise en demeure et information du garant ou de la banque selon la gravité.

Une opposition générale sans dossier peut être présentée comme un défaut de paiement du maître d’ouvrage.

L’objectif n’est pas de diriger directement les sous-traitants du constructeur. Le maître d’ouvrage doit maintenir son interlocuteur contractuel. Le constructeur. Des échanges directs avec les entreprises peuvent être utiles pour comprendre un point technique, mais ne doivent pas modifier la chaîne de responsabilité.

La réception en CCMI

La réception est l’acte par lequel le maître d’ouvrage accepte la maison avec ou sans réserves. Elle marque le transfert de garde, déclenche les garanties après travaux et met fin à la phase de chantier. Elle doit être préparée comme une opération technique et juridique, pas comme une simple remise de clés.

Le maître d’ouvrage peut se faire assister par un professionnel habilité. Lorsque la réception se déroule sans assistance professionnelle, il dispose d’un délai de huit jours pour dénoncer les vices apparents non signalés le jour de la réception.

Lorsqu’il est assisté, les défauts apparents doivent être identifiés lors de la visite.

Cette règle ne signifie pas qu’il faut refuser l’assistance pour bénéficier des huit jours. Une visite technique préparée permet souvent de relever davantage de défauts immédiatement. Le choix dépend de la complexité du chantier, du niveau de confiance et des enjeux.

Réserves et consignation du solde de 5 %

Les réserves doivent être précises, localisées et reliées à l’obligation contractuelle. Infiltration, fissure, équipement non fonctionnel, défaut de conformité au plan, travaux inachevés ou finition défectueuse. Les formulations vagues rendent la levée difficile à contrôler.

En présence de réserves, le solde de 5 % peut être consigné dans les conditions prévues par les textes, jusqu’à leur levée. Il ne s’agit pas simplement de conserver la somme sur son compte sans cadre. La consignation doit être organisée auprès d’un consignataire accepté ou selon la procédure appropriée.

Le constructeur ne doit pas conditionner abusivement la remise des clés à un paiement immédiat du solde alors que des réserves justifient sa consignation. En cas de tension le jour de la réception, il faut éviter les décisions improvisées et préparer les courriers, le procès-verbal et le mécanisme de consignation en amont.

Garantie ou assurance	Objet	Durée / point de départ	Exemple
Garantie de parfait achèvement	Tous désordres réservés ou notifiés dans l’année, hors usure normale	Un an à compter de la réception	Fuite, réglage, fissure, défaut de finition ou équipement défaillant
Garantie de bon fonctionnement	Éléments d’équipement dissociables	Au moins deux ans à compter de la réception	Volet roulant, robinetterie ou équipement remplaçable
Garantie décennale	Dommages compromettant la solidité ou rendant la maison impropre à sa destination	Dix ans à compter de la réception	Fissures structurelles, infiltration grave, fondations défaillantes
Assurance dommages-ouvrage	Préfinancement des réparations de nature décennale sans attendre la recherche de responsabilité	Selon le contrat, principalement pendant la période décennale	Sinistre décennal nécessitant une réparation rapide
Garantie de livraison	Achèvement à prix et délai convenus en cas de défaillance du constructeur	De l’ouverture du chantier à la réception, puis selon réserves et délai de huit jours	Abandon, retard grave, travaux contractuels inachevés

Appel de fonds pour fondations alors que le béton n’est pas achevé

Le constructeur réclame le paiement correspondant à l’achèvement des fondations. Les semelles sont coulées sur une partie de la maison, mais plusieurs ouvrages et reprises restent à réaliser. Le maître d’ouvrage photographie, demande une visite contradictoire et conteste par écrit le stade atteint.

Le débat ne porte pas d’abord sur une retenue pour malfaçon, mais sur un appel de fonds prématuré.

Chantier arrêté depuis plusieurs semaines

Après plusieurs relances, aucune entreprise n’intervient et le conducteur de travaux ne communique plus de planning. Le délai contractuel approche alors que plusieurs postes essentiels restent manifestement inachevés.

Le maître d’ouvrage met le constructeur en demeure, rassemble l’état d’avancement, les paiements et les travaux restant à exécuter, puis saisit le garant de livraison sans attendre une éventuelle liquidation.

Travaux supplémentaires présentés comme indispensables

En cours de terrassement, le constructeur réclame un supplément pour adapter les fondations à l’étude de sol transmise avant la signature. Si ces dispositions relevaient de l’adaptation normale au terrain et devaient être comprises dans le prix convenu, l’avenant peut être contestable.

Il faut comparer le contrat, la notice, l’étude et la chronologie avant de signer.

Réception avec infiltrations et équipements inachevés

Le constructeur convoque le client et exige le solde, alors que des infiltrations apparaissent au garage et que plusieurs équipements ne fonctionnent pas. La maison peut être réceptionnée avec réserves si elle est en état de l’être, mais les anomalies doivent être détaillées et le solde organisé en consignation.

Si l’ouvrage n’est pas réellement achevé ou habitable, l’opportunité même de la réception doit être examinée.

Les erreurs à éviter

Signer sans vérifier l’attestation nominative de garantie de livraison et les assurances applicables au chantier.

Accepter des travaux réservés mal décrits ou manifestement sous-évalués.

Payer un appel de fonds sur la seule base de la facture sans contrôler le stade réel.

Signer un avenant indispensable à la conformité sans rechercher s’il était déjà inclus dans le prix convenu.

Attendre la faillite officielle du constructeur avant d’informer le garant.

Donner directement des ordres aux sous-traitants et brouiller la chaîne contractuelle.

Confondre garantie de livraison, dommages-ouvrage et garantie décennale.

Préparer la réception la veille sans plan, notice, historique et liste des anomalies.

Payer le solde de 5 % malgré des réserves sans examiner la consignation.

Réparer ou faire reprendre un désordre important sans constat contradictoire ni conservation des preuves.

Laisser expirer la garantie de parfait achèvement pendant des échanges informels.

Croire que le constructeur peut imposer seul la réception ou la date de levée des réserves.

La méthode à suivre pour avancer correctement

1. Classer le contrat, la notice, les plans, les avenants, l’étude de sol, le permis, les garanties et les assurances dans un dossier unique.

2. Établir une chronologie des conditions suspensives, de l’ouverture du chantier, des appels de fonds et des événements importants.

3. Photographier chaque stade avant paiement et conserver les comptes rendus de chantier.

4. Comparer tout appel de fonds au stade réellement atteint et notifier immédiatement les écarts.

5. Signaler les malfaçons au constructeur avec localisation, photos et demande de correction, sans diriger directement ses sous-traitants.

6. Contrôler les avenants en distinguant modification demandée, prestation omise et adaptation déjà due au contrat.

7. Mettre en demeure le constructeur en cas de retard, d’arrêt ou d’inexécution persistante.

8. Informer le garant de livraison dès que la défaillance devient sérieuse et documentée.

9. Préparer la réception plusieurs semaines à l’avance, avec procès-verbal, documents, méthode de contrôle et stratégie pour le solde.

10. Après réception, notifier les réserves et désordres dans les délais adaptés et suivre leur levée jusqu’à un résultat vérifié.

Quand faire appel à L’expert indépendant ?

L’expert indépendant intervient en tant qu’expert indépendant pour contrôler l’avancement d’un chantier en CCMI, analyser des malfaçons, préparer la réception, rédiger des réserves précises et vous apporter un avis technique fiable avant un paiement, une discussion ou un recours.

L’intervention est particulièrement utile lorsqu’un appel de fonds paraît prématuré, lorsque des travaux supplémentaires sont imposés, lorsque le chantier ralentit ou s’arrête, lorsque le constructeur conteste les désordres ou lorsque la réception présente des enjeux importants.

L’expert indépendant peut également établir un état technique destiné au constructeur, au garant de livraison, à l’assureur ou à un conseil juridique. L’expertise ne remplace pas l’avocat pour la validité du contrat, la suspension des paiements, la consignation ou une procédure contentieuse.

Mais elle fournit les constats nécessaires à une stratégie cohérente.

Ce qu’il faut retenir avant d’agir

Le CCMI offre une protection forte, mais elle n’agit pas automatiquement. Le maître d’ouvrage doit vérifier le contrat, suivre l’avancement, contrôler les appels de fonds et conserver une chronologie complète du chantier.

La garantie de livraison est l’outil central en cas de défaillance avant l’achèvement. Après réception. Elle cède progressivement la place aux réserves, à la garantie de parfait achèvement, au bon fonctionnement, à la décennale et à l’assurance dommages-ouvrage.

Face à un retard, une malfaçon ou un appel prématuré, la bonne démarche consiste à constater, notifier et saisir rapidement le bon interlocuteur. Une expertise indépendante permet de transformer une inquiétude ou un chantier conflictuel en dossier technique exploitable.

Références utiles

Code de la construction et de l’habitation, articles L. 230-1 et L. 231-1 à L. 231-13. Régime du contrat de construction de maison individuelle avec fourniture de plan.

Code de la construction et de l’habitation, article L. 231-2. Mentions obligatoires, prix, délai, pénalités, assurances et garanties annexées au contrat.

Code de la construction et de l’habitation, article L. 231-6. Garantie de livraison à prix et délai convenus.

Code de la construction et de l’habitation, article L. 231-8. Réception, assistance du maître d’ouvrage et délai de huit jours pour les vices apparents.

Code de la construction et de l’habitation, article R. 231-7. Échelonnement maximal des paiements selon l’état d’avancement.

Code civil, article 1792-6. Réception et garantie de parfait achèvement.

Code civil, articles 1792, 1792-2 et 1792-3. Responsabilité décennale et garantie de bon fonctionnement.

Code des assurances, article L. 242-1. Assurance dommages-ouvrage.

Notice d’information réglementaire relative au CCMI et ressources de l’ANIL sur la construction d’une maison individuelle.

Cette page fournit une information technique générale. La validité du contrat, les appels de fonds, la consignation, les pénalités et les délais de recours doivent être appréciés selon les documents du dossier et peuvent nécessiter un conseil juridique.